2011 年《房地产销售（特别执行）法》（第 81(I)/2011 号法律）规定了塞浦路斯的房地产销售合同（以下简称 “销售合同”）的具体执行程序。根据该法，如果法院命令将不动产登记给某人，则卖方必须将其转让给该人。从本质上讲，法院可以强制要求将不动产（即销售合同标的）转让给买方或确保其所有权。

然而该法案在执行中仍面对很多问题，特别是在塞浦路斯房地产市场持续扩张的情况下，就卖方因现有的产权负担问题而无法将房产转让给已履行合同义务的买方这一长期存在的问题，给予立法修订是十分必要的。为解决这些问题，2023 年 12 月 12 日颁布了第 132(I)/2023 号法律，对《房地产销售（特别执行）法》（第 81(I)/2011 号法律）（以下简称 “该法律”）进行了修订，以简化并保障房地产交易流程。

一项关键的修订是增加了第 3A 条： “如果作为销售合同标的的不动产的唯一产权负担是已申请的抵押贷款或另一份已递交的销售合同，且登记所有人未被禁止，则任何订约方向土地和测量部递交新的销售合同，只有在满足以下两种附有书面声明的情况下才被接受：
(a) 由每个抵押贷款人和卖方根据附录的 A 类作出书面声明，且买方已书面确认。
(b) 由买方根据附录的 C 类作出书面声明。

附录 A 中详细说明了抵押权人的义务，即一旦买卖双方商定的购房款的95%转入卖方的银行账户，抵押权人将解除不动产的现有抵押。如果抵押权人未能履行该义务，买方可向土地测量局提交附录 B 文件，经正式签字盖章后，土地测量局可将房产过户至买方名下。

最后，附录 C 为买方提供了一种保障机制，以确认其所购买的不动产是否存在担保抵押，这样在无需附录 A 所要求的抵押权人和卖方书面声明的情况下就可以签订销售合同。通过签署附录C ，可以确认买方知道房产存在抵押，并选择继续签订销售合同。

根据该法律新的第 5 (2A)条，如果销售合同递交之前（同时附有附录A），销售合同中的不动产已经被抵押，此时若卖方在签署销售合同后收到了买方的预付款并存入卖方银行账户，钱款金额达到买卖双方所商定的售价的 95%时，则抵押人有义务接受该付款，并根据附录 B 向买方提供付款确认书，解除不动产的抵押权，如抵押权人不履行义务，则土地测量局可处以其最高 10 万欧元的行政罚款（第 5(2A)(c)条）。

根据该法律第 7 条，法院可在其认为的任何必要条件下签发特定履行令，该条法案允许法院在确认买方已按照附录 A 的书面声明规定支付金额的情况下，有权根据第 3A 条的规定对抵押在土地局的销售合同签发特定履行令。

另一个重大变化是，根据该法第 4 (1A) 条，卖方必须将土地测绘证明作为销售合同的组成部分，且该证明的日期不得超过销售合同签署日期后的五个工作日。 如不遵守上述义务的，土地测量局可向卖方发出书面通知，需要其在收到通知之日起五天内提交申述，逾期可处以最高 10，000 欧元的行政罚款。

综上所述，透明度是该法修正案的核心。新条款要求卖方提供有关房产状况的详细信息，包括有关抵押权、法律纠纷或其他可能影响到房产销售的因素。这可确保买方在签订任何协议之前充分了解情况，从而降低欺诈和纠纷的风险。此外，新增加的条款加大了对违反者的处罚力度，对违规行为起到了威慑作用，确保房产交易各方遵守法律义务，防止不公平行为。

总之，该法律的修订标志着房地产行业的重大发展，加强了对买方的保护，尤其是在房产已存在抵押的情况下。通过制定更严格的规则并完善程序，旨在为房地产交易创造一个更安全、更可靠的环境，从而促进塞浦路斯房地产市场的持续增长和稳定发展。这些变化有望解决长期存在的问题，并促进房地产交易的公平性，进一步反映出塞浦路斯政府很好的履行了保障购房者利益的承诺，并确保房地产交易过程的透明性和有效性。

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