Im Allgemeinen
Nicht selten kommt es vor, dass ein gesetzlicher Mieter (der ‘Mieter’) den durch das Mietpreisbindungsgesetz (das ‘Gesetz’) von 1983 (23/1983) gewährten Schutz missbraucht, um die Zahlung der rechtmässig geschuldeten Miete zu vermeiden. Was letztendlich oftmals geschieht, ist, dass dem Mieter die notwendige Zahlungsaufforderung zugestellt wird, diese jedoch oft vom Mieter missachtet wird, und nach Ablauf der erforderlichen Frist von 21 Tagen gemäß Artikel 11 Absatz 1 a des Gesetzes der Eigentümer mit der rechtmässigen Einreichung eines Räumungsantrags fortfährt.
Vorbehalt und Begründung
Jedoch sieht das Gesetz unter Artikel 11 Absatz 1(a) und dem zweiten Vorbehalt vor, dass keine Räumungsanordnung erlassen wird, sofern der Mieter innerhalb von 14 Tagen nach Zustellung des Antrags den vollen Betrag zahlt, es sei denn, der Mieter zahlt die während der Mietzeit geschuldete Miete systematisch nicht ordnungsgemäß. Der Grund für diesen Vorbehalt ist die verhältnismässige Positionierung der Parteien, d.h. die günstige Position eines Eigentümers im Vergleich zur schwachen Position eines Mieters. Das Gesetz sieht diesen zusätzlichen Schutz vor, um ein Gleichgewicht zwischen dem Postitionsunterschied herzustellen, jedoch nicht ohne bestimmte Regeln für die Anwendung solcher Klauseln gegen den wahren Sinn und Zweck des Gesetzes festzulegen.
Der zweite Vorbehalt
Der zweite Vorbehalt unterscheidet zwischen zwei Szenarien. Das erste Szenario wird durch die Zahlung der ordnungsgemäß geschuldeten Miete innerhalb der 14-Tage Frist ab Zustellung des Räumungsantrags geschaffen. In diesem Fall wird, sofern der Mieter während der bisherigen Mietzeit als prompter Zahler gilt, keine Räumung angeordnet. Das zweite Szenario trifft nur dann zu, wenn der Mieter die gesamten Mietschulden gezahlt hat, es aber versäumt hat, während der bisherigen Mietzeit die Miete systematisch zu zahlen. Sofern das zweite Szenario vorliegt, kann der Eigentümer trotz vollständigen Zahlungserhalt vom Mieter mit einer Räumung fortfahren. Selbstverständlich wird jeder Fall den jeweiligen Tatsachen nach beurteilt, und die Analogie zwischen der systematischen Mietzahlung und der Länge des Mietverhältnisses muss berücksichtigt werden. Dennoch hat der Gesetzgeber wieder einmal bewiesen, dass innerhalb der Gesetzgebung ein Gleichgewicht existiert, und jedes Wort seinen Sinn und Zweck hat.
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