Loading...

Immobilienfonds in Wohnimmobilien: sichere Geldanlage oder betrugsanfälliges Investment?

topic

Neben Eigentumswohnungen oder Eigenheimen bieten offene Immobilienfonds die Möglichkeit, Geld in das sogenannte Betongold anzulegen. Private Anleger kaufen Fondsanteile und sind damit an einem Immobilienportfolio beteiligt. Es gibt Fonds, die das Geld ihrer Kunden vor allem in Deutschland in Wohnimmobilien anlegen, sowie andere, die in Europa oder weltweit Gewerbe- oder auch Wohnimmobilien kaufen.

Unser Kanzleibüro in Frankfurt erhält regelmäßig Anfragen von Anlegern unterschiedlicher Unternehmensgruppen, welche die Entwicklung, Konzeption und Verwaltung alternativer Investmentfonds (AIF) mit dem Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien anbieten. Jüngst lassen sich in diesem Segment der Beratung vermehrt Anfragen von Anlegern eines in Hessen ansässigen Anbieters verzeichnen.

Was sind AIFs?

Bei einem Publikums-AIF handelt es sich um einen Alternativen Investmentfonds, der für das breite Anlegerpublikum konzipiert ist und von entsprechenden Emittenten als Kapitalanlage angeboten wird. Dabei – so berichten Anleger regelmäßig – wird mit sehr attraktiven Renditen, die bei anderen Anlagemöglichkeiten in Zeiten von Niedrigzinsen angeblich nicht erzielt werden können, geworben.

Was sind die Aufgaben der Fondsgesellschaft?

Eine der zentralen Aufgaben der Fondsgesellschaft ist die Planung, Verteilung und Kontrolle der liquiden Mittel, sprich das Liquiditätsmanagement. Den rechtlichen Rahmen hierfür gibt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vor, die Bankenaufsicht BaFin wacht über die Einhaltung dieser Vorgaben.

Kongruente Ziele zwischen Manager und Investoren wesentlich

Nicht immer decken sich die Ziele eines Assetmanagers und der Investoren. In den Anlagebedingungen können insbesondere die Kosten für die Dienstleistungen des Managers nachvollzogen werden. Professionelle Manager bieten Gebühren an, die sich zu einem großen Teil an der Wertentwicklung orientieren. Wichtig ist zudem, dass insbesondere Gebühren für den Ankauf einer Immobilie möglichst geringgehalten wird. Ein Immobilienankauf ist der erste aber nicht der wesentlichste Schritt zu Wertentwicklung. Im Lebenszyklus der Immobilie stellt insbesondere das Asset Management die Weichen. Variable Gebühren, die sich an der Wertsteigerung oder den optimierten Kosten orientieren, helfen das Immobilieninvestments erfolgreich zu gestalten.

Wie sollte die Beziehung der einzelnen Akteure geregelt sein?

Ganz wichtig sind klare vertragliche Vereinbarungen, sodass für jeden Akteur in der Wertschöpfungskette Rolle und Kompetenzen klar geregelt sind. Gute Fonds- und Assetmanager nutzen ein etabliertes Vertragswerk, welches Wertgrenzen regelt und Interessenkonflikte à priori ausschließt. Dabei sind insbesondere Vollmachten ein entscheidender Faktor um die Zielkongruenz sicherzustellen.

Für den Investitionserfolg ist das Asset Management wesentlich

Das Asset Management legt die Strategie für die Immobilie fest. Das Asset Management arbeitet dafür sehr eng mit dem Property Manager zusammen. Wesentlich für den Erfolg des Immobilieninvestments ist, dass klare Regeln zwischen den Einheiten etabliert sind. Neben den Verträgen zwischen dem Asset und Property Management ist die Auswahl der Dienstleister sehr entscheidend.

Einkaufsvorteile suchen und auch nutzen

Aufgrund des Immobilienpreisbooms im letzten Jahrzehnt kommt es in den nächsten Jahren auf eine solide Einkaufsarbeit an. Die Preise für Facility Management und Bauleistungen werden zukünftig steigen. Gute Asset Manager verfolgen ähnlich wie in anderen Branchen eine Lieferanten Konsolidierung, um durch Synergien Preise und Prozesskosten in der Verwaltung zu reduzieren. Positiver Nebeneffekt ist natürlich eine deutliche Verbesserung der Leistungserbringung und die Risikominimierung bei der Leistungsabrechnung. Insbesondere bei der Instandsetzung sind Leistungen nur noch schwer nachvollziehbar.

Was sollte das Asset Managerunternehmen weiterhin unternehmen

Das Asset Management sollte ein Qualitätsmanagementsystem etablieren. Wichtig ist, dass jeder Prozess mit entsprechenden Kennzahlen gemessen wird. Die einfachste Methode zur Sicherstellung ist das Benchmarking von Anbietern, in dem sowohl Stundensätze als auch die Durchführungsdauer miteinander verglichen wird. Der Abnahmeprozess der Leistungserbringung ist sehr entscheidend für eine nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienportfolios. Der Auftrag sollte nicht zwei Mal vergeben werden.

Die Mieten werden steigen – aber um jeden Preis?

Seriöse Asset Manager haben einen klaren Mietsteigerungsplan – insbesondere in Zeiten des Wohnungsmangels. Allerdings sollten die versprochenen Umsätze auch als Cash realisiert werden. Der Trackrecord bzw. der Forderungsbestand zeigt, ob die Mietsteigerung nur auf dem Papier generiert wurde und in späteren Jahren hohe Wertberichtigungen zur Folge hat.

Augen auf beim Immobilienfondsanteils-Kauf

Anleger sollten bei der Auswahl des Ziels ihres Investments sorgfältig abwägen und analysieren.

Eine hohe Liquiditätsquote zeugt von einem sorgsamen Umgang mit Fremdgeld. Fehlt es nämlich an Liquidität, weil etwa bei der Instandsetzung der Objekte leichtfertig mit Geld der Anleger umgegangen wird, kommt ein Fonds rasch in Schieflage und die Zahlungsunfähigkeit droht. In der Finanzkrise wurde die fehlende Liquidität vielen Fonds zum Verhängnis. Sie mussten abgewickelt werden, da sie nicht in der Lage waren, binnen kurzer Zeit genügend Immobilien zu verkaufen, um Aussteiger auszuzahlen. In diesem Fall haben die Anleger die Zeche zu zahlen und der Fonds muss abgewickelt werden. Die Anleger gehen dann regelmäßig leer aus.

Wer sein Kapital in AIFs zu investieren beabsichtigt, sollte vorher Informationen über das Unternehmen bei der jeweiligen Aufsichtsbehörde oder einem Anwalt einholen, um nicht auf Betrüger hereinzufallen. Die Aufsichtsbehörden verfügen hierfür allesamt über Kundenhotlines. Wichtig ist den Trackrecord zu prüfen. Für Anbieter - ganz gleich ob Wiesbaden oder Kiel - ist hierfür die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, zuständig. Auch sollte darauf geachtet werden, dass Finanzierungen nicht für Eigenkapitalausschüttungen genutzt werden. Ferner dürfe der Anleger nicht vergessen, dass Renditen stets in Korrelation zu einem Verlustrisiko stünden und bei Wohnimmobilien stets abhängig seien von der Seriosität des jeweiligen Asset Managements der Anbieter. Keinesfalls sollten sich Anleger vom psychologisch geschulten Vertriebspersonal ihre einmal gefasste Verkaufsabsicht der Anteile wieder ausreden lassen. Bestünden bei Anlegern Verdachtsmomente, sollte sofort ein Kapitalmarktrechtsexperte herangezogen werden.

Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt der ersten Veröffentlichung gültig. Er soll als allgemeiner Leitfaden für das Thema gelten und stellt keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen Ihnen, sich in einer bestimmten Angelegenheit professionell beraten zu lassen, bevor Sie auf die bereitgestellten Informationen eingehen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Benjamin Hasan, Partner des Büros in Frankfurt am Main und Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht, telefonisch unter: +49 69 247 428 444 oder via E-Mail: benjamin.hasan@kyprianou.com