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Der Interessenschutz von EU- und Nicht-EU Bürgern beim Eigentumserwerb

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Das Eigentumsübertragungsverfahren bezieht sich auf die Übertragung eines Eigentums, oder der Interessen an einem solchen, von einer Person (oder Partei) zu einer anderen, bewirkt durch die Verwendung eines schriftlichen Instrumentes. Ein solches Verfahren kann abschreckend wirken, da es aus mehreren verschiedenen Segmenten oder Instrumenten besteht, die als ganzes geprüft werden müssen, und sich auf das schriftliche Dokument oder dessen Grundsatz beziehen. Das Übertragungsverfahren dient und hilft potentiellen Käufern mögliche Gefahren bei dem Erwerb von Eigentum zu vermeiden, in dem die Rechte des Käufers geschützt und eine Kopie des registrierten Eigentumszertifikats oder der Eigentumsurkunde gesichert werden.

Nachdem sich der Käufer und Verkäufer auf einen Preis für die Immobilie geeinigt haben, beauftragen beide Parteien ihre jeweiligen Anwälte, um das Übertragungsverfahren einzuleiten, und ein Reservierungsbetrag für das Objekt wird gezahlt.

Die Überprüfung des Objektes beim Vermessungs- und Katasteramt ist eine der wichtigsten Prozeduren bei der Durchführung einer Immobilien-Due-Dilligence (der Prozess der Sammlung und Überprüfung von Informationen). Alle relevanten Informationen über den Eigentumstitel, einschließlich Hypotheken, Gebühren, Belastungen (direkte Ansprüche oder Verbindlichkeiten), Memos (Gerichtsurteile), Verfügungen (Immobilienverkaufsanordnungen) und / oder andere Gerichtsurteile, Dekrete und / oder Verbote werden dadurch ans Licht gebracht. Desweiteren ist es wichtig bei Eigentumserwerb in Zypern zu beachten, dass die Objektstruktur den obligatorischen Baunormen entspricht und für diese alle erforderlichen Genehmigungen bereits ausgestellt worden sind. Falls die Immobilie über ein Schwimmbecken oder Pool verfügt, sollten auch die entsprechenden Planungs- und Baugenehmigungen und / oder Lizenzen vorhanden sein und vorliegen.

Auch ein Inspektor kann beauftragt werden, um den Zustand der Immobilie überprüfend zu inspizieren und einen Bericht zu erstellen, der beispielsweise eine Marktwertschätzung der Immobilie, Untersuchung der Gebäudestruktur, Auflistung erforderlicher Reparaturen und eine Inspektion der Grundstücksgrenzen usw. enthält.

Die Vertragsunterzeichnung sollte der Immobilien-Due-Diligence und der Untersuchung aller relevanten Fakten im Zusammenhang mit der zu kaufen beabsichtigten Immobilie folgen. Demnach sollte die letzte Teilzahlung nur dann gemacht werden, wenn die Eigentumsübertragung abgeschlossen wird. Nach Unterzeichnung des Vertrages wird dieser von der Steuerbehörde abgestempelt. An dieser Stelle muss dann vom Käufer die jeweilige Stempelsteuer an das Steueramt gezahlt werden, und der Vertrag wird dann am Vermessungs- und Katasteramt hinterlegt, um formell zu bestätigen, dass beide Parteien zu dieser Immobilientransaktion verpflichtet sind. Jegliche Verspätung bei der Hinterlegung des Vertrages beim Vermessungs- und Katasteramt könnte Probleme verursachen, wie beispielsweise bei Einreichung von Belastungen, die Vorrang vor dem Verkaufsvertrag haben.

Folglich der Vertragshinterlegung ist der Verkäufer nicht in der Lage vom Verkauf zurückzutreten, und die Rechte des Käufers sind bis zur Vollendung des Verkaufs geschützt.

Für EU Bürger und -Unternehmen gilt uneingeschränktes Recht in Zypern Eigentum zu erwerben. Nicht-EU Bürger hingegen, auch wenn sie mit einem EU Bürger verheiratet sind, müssen eine Eigentumserwerbsgenehmigung beim Ministerrat beantragen, um Eigentumsobjekte in Zypern zu erwerben. Nicht-EU Bürgern ist es erlaubt bis zu zwei Wohnimmobilien pro Person oder, wenn verheiratet, pro Paar zu erwerben. Der Ministerrat wird vom Präsidenten ernannt und ist ein autonomes Organ, welches für alle Themen, mit Ausnahme solcher, die dem Präsidenten der Republik durch Verfassungsbestimmung ausdrücklich übertragen wurden, zuständig ist. Der Antrag der Genehmigung ist oftmals nur eine Formalität, und gültige Anträge und Verträge, welche bereits vom Steueramt abgestempelt und beim Vermessungs- und Katasteramt hinterlegt wurden, werden normalerweise ohne Probleme genehmigt. Die notwendigen Unterlagen müssen beim nächstgelegenen Bezirksverwaltungsamt, welches sich entweder in Famagusta, Nikosia, Larnaka oder Pafos befindet, abgegeben werden, um einen Antrag auf Genehmigung an den Ministerrat zu stellen.

Zusätzlich, um eine Eigentumsurkunde auf den Namen eines neuen Käufers zu übertragen, müssen die Eigentumssteuern (jetzt abgeschafft, kann sich aber auf die Jahre beziehen, in denen sie anwendbar waren), als auch die Gemeindesteuern, Kapitalertragssteuer und/oder Gemeinschaftsgebühren (falls zutreffend) vom Verkäufer bezahlt werden. Folglich der Zahlung aller diesbezüglichen staatlichen Steuern und der Gemeindesteuern, wird die entsprechende steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, so dass die Übertragung voranschreiten kann.

Obwohl der Verkäufer für die Zahlung der Eigentums- Gemeinde- und Kapitalertragssteuer und der Gemeinschaftsgebühren verantwortlich ist, unterliegen die Übertragungsgebühren der Verantworung des Käufers. Demzufolge wird das Vermessungs- und Katasteramt am Tag der Übertragung die Übertragungsgebühr, welche auch von der Anzahl der Käufer abhängt, berechnen.

Obgleich das Eigentumsübertragungsverfahren hiermit zusammengefasst ist, sollte dieses Verfahren nicht als unkompliziert und problemlos angesehen werden, da jede Immobilientransaktion einzigartig ist und von den spezifischen Umständen der Immobilie abhängt. Auch der Zeitrahmen einer jeden Immobilientransaktion wird von den Herausforderungen oder Schwierigkeiten bestimmt, die während des Vorgangs auftreten, einschließlich des Grades der Zusammenarbeit zwischen den Parteien beim Abschluss der Transaktion. Dennoch ist es ein wichtiger Vorgang, welcher mit Sorgfalt und im besten Interesse der beteiligten Parteien abgewickelt werden sollte.

Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt der ersten Veröffentlichung gültig. Er soll als allgemeiner Leitfaden für das Thema gelten und stellt keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen Ihnen, sich in einer bestimmten Angelegenheit professionell beraten zu lassen, bevor Sie auf die bereitgestellten Informationen eingehen. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an: Elizabeth Michael, Executive Assistant im Anwaltsbüro in Pafos von Michael Kyprianou & Co LLC, telefonisch unter: 26930800 oder via Email: Elizabeth.Michael@kyprianou.com

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