Compliance und Betrugsf\u00e4lle sind in der Immobilienwirtschaft schon h\u00e4ufig aufgetreten. Was an F\u00e4llen wie aktuell bei Vonovia \u00fcberrascht, dass sie nicht fr\u00fcher erkannt oder grunds\u00e4tzlich vermieden werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
Vonovia als DAX-Konzern unterh\u00e4lt ein differenziertes und auditiertes Managementsystem. Ein wirksames Controllingsystem ist die erste Brandmauer \u2013 es ist eine notwendige aber keine hinreichende Bedingung, um Betrug zu vermeiden. F\u00fcr Anleger ist es schwer zu erkennen, ob ein Betrug stattfindet. Durchg\u00e4ngig \u00fcberh\u00f6hte Instandsetzungsleistungen je Monat liefern allerdings ein Indiz, dass etwas nicht stimmt. Vonovia als gr\u00f6\u00dfter Player in dieser Branche ist nat\u00fcrlich kein Einzelfall. Es gibt viele schwarze Schafe unterschiedlicher Gr\u00f6\u00dfe.<\/p>\n
Welche Betrugsm\u00f6glichkeiten gibt es?<\/strong><\/p>\n Betrug ist in keinem Gesch\u00e4ftsmodell auszuschlie\u00dfen. Es gibt aber wesentliche Faktoren, die es den schwarzen Schafen sehr schwierig machen, ihre Betrugsmasche umzusetzen. Bei Vonovia kommt hinzu, dass interne Mitwisser oder Helfer vom Betrugssystem profitiert haben. F\u00fcr ein derart ausgekl\u00fcgeltes Betrugssystem ben\u00f6tigt man Mitt\u00e4ter im Unternehmen und au\u00dferhalb des Unternehmens, die kollusiv zusammenarbeiten.<\/p>\n Gr\u00f6\u00dfere Gesellschaften mit Konzernstrukturen, die auch von der Bankenaufsicht kontrollierte Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) als T\u00f6chter haben, suchen und finden Wertsch\u00f6pfungsm\u00f6glichkeiten an den unterschiedlichsten Stellen, und am meisten Geld wird verdient, wenn man den Boden der Zul\u00e4ssigkeit verl\u00e4sst. Mal werden kleinere Konzernt\u00f6chter mit lukrativen Auftr\u00e4gen versorgt, mal gibt es einzelne KVGs, deren Verwaltung der Objekte sich andere Gesellschaften unter dem Konzerndach wieder gut bezahlen lassen.<\/p>\n Scheinrechnungen f\u00fcr Instandsetzung weit verbreitet<\/strong><\/p>\n Insbesondere Leistungen, die der Instandsetzung des Geb\u00e4udes und nicht der Wertsteigerung des Geb\u00e4udes zuzurechnen sind, bieten viele M\u00f6glichkeiten der betr\u00fcgerischen Einflussnahme. Diese T\u00e4tigkeiten umfassen meistens Reparatur- und Renovierungsarbeiten. Sofern der Ursprungszustand nicht dokumentiert ist, sind etwaige Arbeiten (Qualit\u00e4t & Quantit\u00e4t) nicht sicher nachzuvollziehen. Die Betr\u00fcger w\u00e4hnen sich in Sicherheit. Die Grauzone kann durch Dienstleister in der Immobilienbranche ausgenutzt werden, sofern das Asset Management nicht ausreichend wachsam ist.<\/p>\n Ein funktionierendes Immobiliencontrolling hilft bei der Identifikation von Potentialen und Chancen und vermeidet gleichzeitig Risiken wie Betrug. In der Immobilienbranche existieren Best Practice Werte f\u00fcr die Instandsetzung, die sich stark am Geb\u00e4udetyp und dem Zustand orientieren. Gleichzeitig werden bei Fondsgesellschaften oder eben auch bei Vonovia Business Pl\u00e4ne auch f\u00fcr die Instandsetzung erzeugt. Legt man diese zu Grunde, k\u00f6nnen sich bei der Analyse schon Abweichungen ergeben, die entweder auf Chancen oder eben auf Betrug hindeuten.<\/p>\n Sicherlich hilft auch der gesunde Menschenverstand bei der Aufdeckung von Betrugsf\u00e4llen. Ein Anleger- und profitorientierte Immobilienunternehmen haben ein Eigeninteresse, unn\u00f6tige Leistungen zu \u00fcberh\u00f6hten Preisen zu vermeiden.<\/p>\n \u00d6l- und Farbfleckenreinigungen von Parkpl\u00e4tzen oder Vogelkotbeseitigungen m\u00fcssen die Ausnahme bei der Auftragsvergabe bleiben. In Deutschland f\u00e4llt auch sehr selten der Strom aus, sodass auch die Entst\u00f6rung von Stromleitungen eher eine Ausnahme ist. Falls eine H\u00e4ufung bei diesen nicht wertstiftenden Leistungen auftritt, m\u00fcssen in einem Immobilienunternehmen die Warnlampen angehen.<\/p>\n Compliance Management System (CMS) kann vor Betrug sch\u00fctzen<\/strong><\/p>\n Sofern das Controlling oder auch der gesunde Menschenverstand versagen, sollte das Compliance Management System (CMS) vor Betrug sch\u00fctzen \u2013 bei Vonovia scheint aber auch dies versagt zu haben. Das Compliance Management System besteht aus unterschiedlichen Elementen. Ganz wesentlich f\u00fcr die Funktion eines CMS sind die Werte eines Unternehmens und die daraus abgeleiteten Ziele. Stellen Mitarbeiter z.B. fest, dass Verdachtsmeldungen, die nach besten Gewissen gemacht werden, keine Konsequenzen des Managements zur Folge haben, dann wird das Compliance System ausgeh\u00f6hlt. Hinweisgeber m\u00fcssen zudem besonders gesch\u00fctzt werden.<\/p>\n In der heutigen Zeit m\u00fcssen Unternehmen f\u00fcr eine offene und werteorientierte Kultur in ihrem Hause sorgen. Hinweisgeber m\u00fcssen gesch\u00fctzt werden. Hierarchische und patriarchale Strukturen bieten einen guten N\u00e4hrboden f\u00fcr Korruption und Betrug. Die Kultur der Offenheit und Integrit\u00e4t sind also die hinreichende Bedingung.<\/p>\n Schaut man andere Betrugsf\u00e4lle wie Wirecard an, haben neben Wirtschaftspr\u00fcfern insbesondere die Aufsichtsr\u00e4te ihren Job nicht richtig verstanden oder ausgef\u00fchrt. Dem jeweiligen Aufsichtsorgan kommt eine sehr wesentliche Aufgabe bei der Umsetzung der vorbenannten Elemente zu. Aufsichtsr\u00e4te haben die Aufgabe, aktiv die T\u00e4tigkeit in einem Unternehmen zu \u00fcberwachen. Nicht zu untersch\u00e4tzen ist allerdings auch die Wirkung auf die Unternehmenskultur. Je st\u00e4rker sich Aufsichtsr\u00e4te f\u00fcr die Aufkl\u00e4rung einsetzen, desto einfacher l\u00e4sst sich Betrug vermeiden \u2013 sie sch\u00fctzen also die offene Unternehmenskultur.<\/p>\n Die Beziehungen zu Dienstleistern und Lieferanten m\u00fcssen professionell bleiben. Weihnachtsfeiern oder gesellige Abende in Shisha Bars gesponsert von Auftragnehmern sollten tunlichst vermieden werden.<\/p>\n Betrugsanf\u00e4lligkeit seit 20 Jahren unver\u00e4ndert hoch<\/strong><\/p>\n Rechtsanw\u00e4lte, die sich mit sowas auskennen, wissen sofort, wo sie pr\u00fcfen m\u00fcssen und wie sie die gro\u00dfen und kleinen Betr\u00fcgereien entdecken k\u00f6nnen, mit denen komplexe Strukturen \u2013 Konzerne, aber auch mittelst\u00e4ndische Unternehmen ihre Gewinne auf Kosten von Mitarbeitern, Kunden, Anlegern oder Zulieferern auf illegale Weise optimieren. Sowas passiert immer wieder. So war Veba Immobilien \u2013 der Vonovia-Vorg\u00e4nger \u2013schon vor 20 Jahren Ziel einer Razzia. Auch damals ging es um den Verdacht der Korruption.<\/p>\n Razzia bei Vonovia l\u00e4sst Anleger anderer Anbieter und Ermittler gleicherma\u00dfen aufhorchen<\/strong><\/p>\n Wer sein Kapital in Fondsanteile zu investieren beabsichtigt, sollte vorher Informationen \u00fcber das Unternehmen bei der jeweiligen Aufsichtsbeh\u00f6rde oder einem spezialisierten Anwalt einholen, um nicht auf Betr\u00fcger hereinzufallen.<\/p>\n Seit Bekanntwerden der Razzia bei Vonovia sind auch arglose Anleger anderer nicht b\u00f6rsennotierter Immobilienh\u00e4user besorgt. Da dies wohl kein Einzelfall bei den Wohnungsunternehmen ist, sind viele Anleger nun aufmerksamer und wissen um die Betrugsanf\u00e4lligkeit in der Immobilienbranche. Besorgte Anleger k\u00f6nnen sich bei Bedenken jederzeit an spezialisierte Anw\u00e4lte aber nat\u00fcrlich auch direkt an die Aufsichtsbeh\u00f6rden wenden. F\u00fcr Kapitalverwaltungsgesellschaften – ganz gleich ob Bochum, M\u00fcnchen, Wiesbaden oder Kiel – ist hierf\u00fcr die Bundesanstalt f\u00fcr Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, zust\u00e4ndig.<\/p>\n Benjamin Hasan ist Fachanwalt f\u00fcr Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner im Frankfurter B\u00fcro der international aufgestellten Kanzlei Michael Kyprianou. Er hat \u00fcber die Jahre eine grosse Zahl von Prospekten von Immobilienfonds analysiert und viele Prozesse in diesen und \u00e4hnlichen Sachverhalten gef\u00fchrt. Ebenfalls hat er diverse Compliance Systeme auf ihre Wirksamkeit \u00fcberpr\u00fcft in seiner Anstellung als Chief Compliance Officer einer Bank. Als Fachanwalt, spezialisiert auf diesem Gebiet, erh\u00e4lt er regelm\u00e4\u00dfig Anfragen von Anlegern unterschiedlicher Unternehmensgruppen, welche die Entwicklung, Konzeption und Verwaltung alternativer Investmentfonds (AIF) mit dem Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien anbieten.<\/p>\n Der Inhalt dieses Artikels ist zum Zeitpunkt der ersten Ver\u00f6ffentlichung g\u00fcltig. Er soll als allgemeiner Leitfaden f\u00fcr das Thema gelten und stellt keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen Ihnen, sich in einer bestimmten Angelegenheit professionell beraten zu lassen, bevor Sie auf die bereitgestellten Informationen eingehen. F\u00fcr weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Benjamin Hasan, Partner des B\u00fcros in Frankfurt am Main, telefonisch unter: +49 69 247 428 444 oder via E-Mail: benjamin.hasan@kyprianou.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Compliance und Betrugsf\u00e4lle sind in der Immobilienwirtschaft schon h\u00e4ufig aufgetreten. 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