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合同法与建筑业

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 发布于2023年02月02日

作者Savvas Savvides

在塞浦路斯,合同法的基本原则是‘必须遵守承诺’(拉丁文:" pacta sunt servanda")。因此,为了使这些承诺得以遵守,合同的内容必须清楚明确。凡合同内容不明确或无法明确的情况,都将视为无效。

   在 Saab & Another v. Holy Monastery Ay.Neophytos (1982)一案中,法院裁定凡合同的主要条款是清晰明确的或经整体查明后准确无误的,尽管存在个别含糊不清之处,仍视合同为有效,并且法院有义务和责任在有可能的情况下挽回无效合同。

   ‘口头证据’规则:合同的书面文本包含了当事双方之间的全部协议。本条规则(在正常情况下)禁止引入可能会改变后来签署的合同条款的外在证据(即当事人之间未列入合同的书面或口头交流的证据),只允许在有必要澄清或有疑点的情况下,以明确双方意图而提出这种外部证据。

   同样的原则也适用于通常采用标准格式的合同。标准格式合同通常用于建筑合同,即不是由当事各方谈判制定的合同类型,而是由代表承包商协会、工程协会或公用平台组织来制定的,当事双方的谈判内容仅限于将要签订合同的具体条款(如承包商费用、施工时间、延误情况下的条款等)。

根据相关文献,签订标准格式合同有一些优势,也有一些劣势。《建筑合同法》第三版(作者John Andriaanse)就标准建筑合同的优劣势特别提出了以下内容:

优势:

  1. 标准格式通常是在该行业的不同机构之间协商确定的,而由此得到的结果为风险将得到公平分配。

2. 使用标准格式可以节省单独谈判合同时的费用和时间。

3. 由于对每个投标人分摊的风险是一样的,因此比较容易对投标进行比较。(假设当事各方都了解风险分摊的事实,那就可以对他们的价格进行准确的比较。)

劣势:

  1. 这些格式繁琐、复杂,往往不易理解。

2. 由于此类合同通常是双方的折中方案,往往需要双方的妥协,所以需要制定的时间较长。

显而易见的是,建筑合同的标准化为承包商提供了更多的保护,不会浪费其宝贵的时间来进行谈判,同时也避免了在进行合同谈判时可能产生的法律费用。

但如果当事双方对承包商的费用或项目完成的时间产生了分歧,该怎么办呢?让我们来看两个实际的例子:

例 1:

a承包商 X为建造其住宅与业主 Y签订合同,合同中没有包括价格上涨的条款。在合同签订一个月后,建筑铁的价格意外地上涨了30%,此时承包商因合同价格增长了10,000英镑(即增加的实际费用)而提出了索赔。

问:承包商是否有权得到这笔款项呢?

例 2:

承包商 A为建造其住宅与业主 B签订合同,合同中没有包括价格上涨的条款。在合同签订一个月后,建筑铁的价格意外地下跌了30%,承包商因此而获得的实际利益为10,000英镑。

问: 此时业主应该怎样做?

以上两个问题的答案应由项目工程师来解答,工程师的职责如果用几句话来概括的话就是:

  1. 指导工作
  2. 监督工程的进展
  3. 为了保障工程款项,需要检查并保证工作的正确执行
  4. 批准延长工期的权利
  5. 审查对项目修改的指示要求
  6. 他无权取消任何一方的权利和义务

   在 Jeremy Hackett 的《建筑索赔:现行做法与案例管理》一文中提到:

‘任何建筑索赔的起始点必须始终是因果关系,无论索赔是针对时间或款项的,或是如何造成所谓的损失的,以及随之而来的索赔损失数量、时间或金钱。’

英国普通法的一个基本原则是:‘谁主张,谁举证’,即应是原告来陈述他的案件,而不是被告,原告必须证明其本身没有过错。因为这类案件属于民事诉讼案,所要求的举证原则是‘权衡利弊’,而不是与之相反的需要更高原则‘毋庸置疑’的刑事案件。同时,另一项基本原则是被告有权去了解对他不利的案件,以便其可以在程序允许的规定范围内为自己辩护。因此,任何索赔必须首先通过以下方式陈述案情:

  • 明确所依据的合同
  • 列举所依据的义务
  • 详细地说明指控的违约行为

承包商和业主之间的争议可以通过各种方法解决:

第一阶段:谈判

         调解

第二阶段:调停

         中立评估

         简单裁定

         专家裁决

第三阶段:仲裁

         法院判决

   总而言之,业主和承包商之间的纠纷常被提交到塞浦路斯法院,要么是对于合同条款的争议,要么是对于有缺陷的工程造成的损害赔偿,要么是对于已完成工程的付款的争议,这些都源于塞浦路斯大部分标准合同的复杂性。

本文的内容自首次发表之日起有效,旨在就该主题相关事项提供常规指导,并不构成法律效力。我们建议您在根据所知的任何信息采取行动之前,就您的具体事项征询专业建议。如需进一步信息或法律方面的咨询,请联系Savvas Savvides先生:邮箱 cypruslawyers@kyprianou.com,联系电话/微信:+357 99864070